Break Option je předem sjednaná možnost ukončit nájemní vztah před uplynutím původně dohodnuté doby nájmu, pokud jsou splněny podmínky stanovené v nájemní smlouvě.
Pro nájemce může představovat velmi důležitý prvek flexibility. U dlouhodobého nájmu totiž umožňuje vytvořit předem definovaný okamžik, kdy může firma nájem ukončit, aniž by musela čekat až na konec celé sjednané doby.
Představme si nájemní smlouvu uzavřenou na:
10 let
Součástí smlouvy je Break Option po:
5 letech
Nájemce tak má při splnění sjednaných podmínek možnost ukončit nájem po pátém roce, přestože byla původní smlouva uzavřena na deset let.
To ale neznamená, že se může v pátém roce jednoduše rozhodnout ze dne na den odejít.
Break Option má zpravidla přesně stanovené podmínky a postup, který musí být dodržen.
Vývoj společnosti na mnoho let dopředu se obtížně předvídá.
Firma může:
Bez možnosti předčasného ukončení může být společnost vázána nájemní smlouvou až do konce sjednaného období.
Break Option proto může výrazně zvýšit flexibilitu dlouhodobého nájmu.
Při posuzování Break Option nestačí vědět pouze to, ve kterém roce ji lze využít.
Důležité je zjistit také:
Konkrétní podmínky mohou mít zásadní vliv na to, jak snadno lze Break Option skutečně využít.
Představme si desetiletou nájemní smlouvu s Break Option po pátém roce a s povinností oznámit její využití 12 měsíců předem.
Pokud chce firma skončit přesně po pěti letech, musí příslušné oznámení provést už před koncem čtvrtého roku nájmu.
Pokud tento termín zmešká, může přijít o možnost Break Option využít.
Proto je důležité nejen sjednat Break Option ve smlouvě, ale také hlídat termín pro její uplatnění.
Flexibilita nájemce má pro pronajímatele určitou hodnotu.
Pokud nájemce požaduje možnost odejít výrazně dříve, může se to promítnout také do vyjednávání ostatních obchodních podmínek, například nájemních pobídek nebo příspěvku na fit-out.
Je proto vhodné neposuzovat Break Option izolovaně, ale jako součást celkového obchodního balíčku nájemní nabídky.
Například vyšší Fit-out Contribution nebo delší Rent-free mohou být spojeny s požadavkem pronajímatele na delší garantovanou dobu nájmu.
U kancelářských nájmů sjednaných na dobu určitou není vhodné automaticky předpokládat, že může nájemce kdykoliv jednoduše podat výpověď a po několika měsících odejít.
Break Option je konkrétně sjednaný mechanismus, který umožňuje nájem ukončit v určitém okamžiku a za předem definovaných podmínek.
Právě proto může mít při dlouhodobém nájmu značnou hodnotu.
Pokud je pro vaši společnost důležitá možnost budoucího předčasného ukončení nájmu, je vhodné ji řešit už při vyjednávání prvních obchodních podmínek a Heads of Terms.
Můžeme s pronajímatelem vyjednávat nejen o samotném zařazení Break Option, ale také o tom, kdy ji bude možné využít a jaký dopad bude mít na ostatní obchodní podmínky nabídky.
Díky tomu můžete při porovnávání kanceláří posuzovat nejen výši nájemného, ale také míru flexibility, kterou vám jednotlivé nabídky poskytují.
