Assignment neboli postoupení nájmu označuje situaci, kdy má dojít k převodu nájemního vztahu z původního nájemce na jiný subjekt za podmínek stanovených nájemní smlouvou a právními dokumenty.
Pro firmy může být tato možnost důležitá například při změně struktury společnosti, reorganizaci, prodeji části podnikání nebo v jiné situaci, kdy se má změnit subjekt, který kancelář užívá jako nájemce.
Assignment není totéž co Sublease neboli podnájem.
U podnájmu zůstává původní nájemce nadále nájemcem vůči pronajímateli. Prostor nebo jeho část následně poskytne k užívání další společnosti za podmínek, které umožňuje nájemní smlouva a příslušná dohoda.
U Assignment je princip jiný. Dochází ke změně subjektu na straně nájemce, tedy k převodu či postoupení nájemního vztahu na jiný subjekt podle sjednaných podmínek.
Tento rozdíl je důležitý zejména z pohledu toho, kdo má následně práva a povinnosti vůči pronajímateli.
Při podpisu pětileté nebo delší nájemní smlouvy nemusí firma přesně vědět, jak bude její podnikání za několik let strukturováno.
Může například dojít k:
Právě v takové chvíli může být důležité, jak nájemní smlouva možnost Assignmentu upravuje.
Možnost postoupení nájmu nebývá vhodné automaticky předpokládat.
Nájemní smlouva může stanovovat, zda je Assignment možný, za jakých podmínek a zda je potřeba předchozí souhlas pronajímatele.
Podmínky mohou být rozdílné například při postoupení na společnost v rámci stejné skupiny a při převodu nájmu na zcela nezávislý subjekt.
Pronajímatel může mít legitimní zájem vědět, kdo se stane novým nájemcem, protože se tím může měnit například finanční profil subjektu, který má plnit závazky z nájemní smlouvy.
V okamžiku podpisu nájemní smlouvy nemusí nájemce Assignment vůbec plánovat. U dlouhodobého nájmu ale může být užitečné mít předem jasně stanovená pravidla pro situaci, kdy by v budoucnu potřeba postoupení vznikla.
Pokud smlouva tuto možnost výrazně omezuje, může být změna nájemce později složitější.
Proto je vhodné při vyjednávání nájemní smlouvy vědět:
Postoupení nájmu není vhodné vnímat jako automatickou možnost, jak kdykoliv převést kancelář na jinou společnost a ukončit své závazky.
Konkrétní možnosti vždy vycházejí z nájemní smlouvy, dohody s pronajímatelem a právního nastavení celé transakce.
Pokud firma už při hledání kanceláře předpokládá, že se její potřeby mohou v průběhu nájmu výrazně měnit, je vhodné vedle Assignmentu řešit také Break Option, Sublease nebo jiné možnosti flexibility nájemního vztahu.
Při vyjednávání obchodních podmínek můžeme pomoci otevřít otázku budoucí flexibility nájmu ještě před podpisem nájemní smlouvy.
Pokud je pro vaši společnost možnost postoupení nájmu důležitá, můžeme ji zahrnout mezi body jednání s pronajímatelem a řešit základní obchodní princip už v rámci Heads of Terms.
Konkrétní právní mechanismus postoupení a jeho znění v nájemní smlouvě je následně vhodné řešit s právním poradcem.
