BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment Method – je mezinárodní systém hodnocení a certifikace udržitelnosti budov.
Patří mezi certifikace, se kterými se můžete setkat také u moderních kancelářských budov. Hodnotí budovu z více pohledů a nezaměřuje se pouze na spotřebu energie.
Pro nájemce může být BREEAM užitečným vodítkem při posuzování udržitelnosti budovy. Samotná informace, že budova „má BREEAM“, ale ještě neříká vše. Důležité je znát také dosaženou úroveň, použitý standard a to, co přesně bylo hodnoceno.
BREEAM posuzuje udržitelnost budovy v řadě oblastí.
Podle konkrétního standardu mohou být hodnoceny například:
BREEAM se tedy na budovu dívá komplexněji než pouze prostřednictvím její energetické náročnosti.
Budova s vysokým hodnocením BREEAM nemusí být pouze energeticky efektivní. Body může získávat v celé řadě dalších oblastí souvisejících s její výstavbou, provozem a dopadem na okolí.
U BREEAM se můžete setkat s následujícími hlavními úrovněmi:
Pass
Good
Very Good
Excellent
Outstanding
Outstanding představuje nejvyšší úroveň hodnocení.
U některých standardů, konkrétně BREEAM In-Use, se lze setkat také s úrovní Acceptable.
Při prezentaci kancelářské budovy proto není ideální uvádět pouze:
„Budova má certifikaci BREEAM.“
Mnohem užitečnější je například informace:
BREEAM Excellent
nebo
BREEAM Outstanding.
Vyšší úroveň znamená, že projekt dosáhl lepšího výsledku podle požadavků a metodiky konkrétního BREEAM standardu.
Rozdíl mezi například Very Good, Excellent a Outstanding proto není pouze marketingové označení. Jednotlivé úrovně odpovídají rozdílnému výsledku hodnocení.
Zároveň ale není vhodné posuzovat budovu pouze podle názvu dosažené úrovně.
Pro správné porovnání je důležité vědět také podle jakého BREEAM standardu a jeho verze byla budova hodnocena.
Toto je při porovnávání kancelářských budov velmi důležité.
BREEAM používá různé standardy podle toho, v jaké fázi životního cyklu se nemovitost nachází a co má být hodnoceno.
BREEAM New Construction je určen především pro nově navrhované a realizované budovy a nové přístavby.
Hodnocení je tedy spojeno s návrhem a výstavbou nové budovy a s tím, jak byly principy udržitelnosti zapracovány do projektu.
BREEAM In-Use je naopak určen pro budovy, které jsou již v provozu.
Umožňuje hodnotit a porovnávat udržitelnost provozovaných nemovitostí a pracuje také s provozními daty.
Proto není vhodné automaticky považovat například:
BREEAM New Construction Excellent
a
BREEAM In-Use Excellent
za dvě naprosto totožné informace.
Úroveň se sice v obou případech nazývá Excellent, ale hodnocení se vztahuje k jinému standardu a jinému kontextu budovy.
BREEAM není pouze New Construction a In-Use.
Existují také další standardy pro různé typy projektů a fáze jejich životního cyklu. Pro kancelářské nemovitosti může být relevantní například BREEAM Refurbishment and Fit Out, který se zaměřuje na rekonstrukce a fit-outy nových i existujících budov.
Proto je při detailním porovnávání vždy vhodné ověřit, jaký konkrétní BREEAM standard je za uváděnou certifikací.
U nových kancelářských projektů je důležité sledovat také fázi certifikace.
Projekt může být hodnocen už ve fázi návrhu, zatímco finální certifikace může následovat po dokončení stavby.
Pro nájemce, který vybírá kanceláře v budově ještě před jejím dokončením, je proto vhodné zjistit, zda uváděná úroveň představuje hodnocení ve fázi návrhu, cílovou úroveň projektu nebo již finálně certifikovaný výsledek dokončené budovy.
Marketingové tvrzení typu:
„BREEAM Outstanding“
je proto vhodné posuzovat společně s informací o tom, v jaké fázi se certifikace nachází.
Pro nájemce může BREEAM představovat nezávislé vodítko při posuzování udržitelnosti kancelářské budovy.
Certifikace může být relevantní například pro společnosti, které:
U některých společností proto může být například požadavek na BREEAM Excellent nebo vyšší jedním z kritérií při hledání nové kanceláře.
Toto je důležité zejména při finančním porovnávání kancelářských budov.
Vysoká úroveň BREEAM může být známkou vysokého standardu udržitelnosti, ale neznamená automaticky:
nižší Service Charges, nejnižší spotřebu energie nebo nejlevnější provoz kanceláře.
BREEAM hodnotí mnoho různých oblastí a energetika je pouze jednou z nich.
Skutečné provozní náklady navíc ovlivňuje například:
Proto je vhodné BREEAM používat jako jeden z parametrů při porovnávání budov, nikoliv jako náhradu za porovnání jejich skutečných provozních nákladů.
U moderních kancelářských budov se můžeme setkat s více certifikacemi současně.
Velmi zjednodušeně lze jejich hlavní zaměření popsat takto:
BREEAM → komplexní hodnocení udržitelnosti budovy
LEED → udržitelnost a environmentální vlastnosti budovy
WELL → zdraví, wellbeing a pracovní prostředí jejích uživatelů
Jednotlivé oblasti se mohou překrývat a toto rozdělení je pouze orientační. Certifikace používají rozdílné metodiky a jedna proto automaticky nenahrazuje druhou.
Kancelářská budova může mít například současně:
BREEAM Outstanding + WELL Gold + WiredScore Platinum.
Každá z těchto certifikací v takovém případě poskytuje informaci o jiné části kvality nebo fungování budovy.
Pokud je BREEAM pro vaši společnost důležitým kritériem, nestačí zjistit pouze to, zda budova certifikaci má.
Je vhodné ověřit:
Jaké úrovně BREEAM budova dosáhla?
Podle jakého BREEAM standardu byla hodnocena?
Jaká verze standardu byla použita?
Je certifikace finální, nebo jde o hodnocení ve fázi návrhu?
Na jaký rozsah budovy se certifikace vztahuje?
Teprve tyto informace umožňují certifikaci správně interpretovat a případně porovnávat s jinými kancelářskými budovami.
Pokud má vaše společnost požadavky na BREEAM nebo jiné certifikace, můžeme je zahrnout už do počátečního zadání při hledání kanceláře.
U vybraných budov můžeme ověřit konkrétní certifikaci, dosaženou úroveň, použitý standard a stav certifikace.
Tyto informace následně můžeme posuzovat společně s dalšími parametry, jako jsou LEED, WELL, Fitwel, WiredScore, SmartScore, PENB, energetická náročnost nebo využívání obnovitelných zdrojů energie.
Cílem není pouze porovnat loga jednotlivých certifikací, ale zjistit, co konkrétní certifikace skutečně znamená pro budovu a zda odpovídá požadavkům vaší společnosti.
