Effective Rent neboli efektivní nájemné vyjadřuje skutečnou ekonomickou úroveň základního nájemného po zohlednění vybraných nájemních pobídek. Umožňuje tak lépe porovnat nabídky, které mají rozdílné základní nájemné, délku nájmu nebo například počet měsíců rent-free.
Pro nájemce je efektivní nájemné užitečné především proto, že samotná nabídková cena v EUR/m²/měsíc nemusí ukazovat, kolik základního nájemného firma za celé období nájmu skutečně zaplatí.
Jednoduchý příklad můžeme ukázat na rent-free.
Představme si kancelář se základním nájemným:
20 EUR/m²/měsíc
Nájemní smlouva je uzavřena na:
5 let = 60 měsíců
Pronajímatel poskytne nájemci:
6 měsíců rent-free
Nájemce tedy během 60 měsíců zaplatí základní nájemné pouze za 54 měsíců.
Výpočet efektivního nájemného bude:
20 EUR × 54 měsíců ÷ 60 měsíců = 18 EUR/m²/měsíc
Přestože tedy nominální základní nájemné činí 20 EUR/m²/měsíc, po jednoduchém rozpočítání šesti měsíců rent-free na celou dobu nájmu vychází efektivní nájemné na:
18 EUR/m²/měsíc
Představme si dvě kanceláře.
Kancelář A
Základní nájemné: 19 EUR/m²/měsíc
Délka nájmu: 5 let
Rent-free: 3 měsíce
Kancelář B
Základní nájemné: 20 EUR/m²/měsíc
Délka nájmu: 5 let
Rent-free: 6 měsíců
Na první pohled působí kancelář A jako levnější, protože má základní nájemné o 1 EUR/m² nižší.
Po zohlednění rent-free ale dostaneme:
Kancelář A:
19 × 57 ÷ 60 = 18,05 EUR/m²/měsíc
Kancelář B:
20 × 54 ÷ 60 = 18 EUR/m²/měsíc
Z pohledu takto vypočteného efektivního nájemného jsou tedy obě nabídky prakticky srovnatelné, přestože jejich nabídkové nájemné vypadá rozdílně.
Výpočet může být v praxi složitější. Vedle rent-free lze při ekonomickém porovnání zohlednit také další finanční pobídky, například Fit-out Contribution.
Vždy je ale potřeba vědět, co přesně do výpočtu zahrnujeme. Pokud u jedné nabídky započítáme pouze rent-free a u druhé rent-free společně s příspěvkem na fit-out, výsledné hodnoty už nejsou přímo srovnatelné.
Proto je důležité používat u všech porovnávaných nabídek stejnou metodiku výpočtu.
Efektivní nájemné bychom neměli zaměňovat za Total Occupancy Cost.
Efektivní nájemné slouží především k ekonomickému porovnání nájemného a sjednaných pobídek. Neříká automaticky, kolik bude firma celkem za kancelář platit.
Do celkových nákladů mohou dále vstupovat servisní poplatky, energie, parkování, investice do kanceláře a další položky.
Kancelář s nižším efektivním nájemným proto nemusí mít automaticky nižší celkové náklady.
Při porovnávání vybraných kanceláří můžeme jednotlivé pobídky převést na jejich finanční hodnotu a vypočítat efektivní nájemné podle stejného principu pro všechny nabídky.
Díky tomu lze lépe vidět, jaký ekonomický dopad mají vyjednané podmínky a zda je kancelář s nižším nabídkovým nájemným skutečně výhodnější i po započtení pobídek.
