Incentives neboli nájemní pobídky jsou zvýhodnění, která může pronajímatel nabídnout nájemci v rámci obchodních podmínek pronájmu kanceláře. Jejich cílem je zatraktivnit nabídku a vytvořit podmínky, za kterých bude uzavření nájemní smlouvy přijatelné pro obě strany.
Nájemní pobídky mohou mít významný vliv na skutečnou ekonomiku nájmu. Dvě kanceláře se stejným základním nájemným proto mohou mít po započtení pobídek výrazně odlišné podmínky.
Mezi nejčastější pobídky patří zejména:
Konkrétní kombinace pobídek závisí na dané budově, prostoru, délce nájmu a výsledku vyjednávání.
Proto není vhodné hodnotit nabídku pouze podle jedné pobídky. Důležitý je celkový ekonomický balíček.
Při vyjednávání nemusí být největší prostor ke změně právě u částky základního nájemného.
Pronajímatel může místo jejího snížení nabídnout nájemci jiné ekonomické zvýhodnění – například několik měsíců rent-free nebo vyšší příspěvek na úpravu kanceláře.
Pro nájemce proto může být výhodnější vyjednávat o celkových podmínkách nájmu, nikoliv pouze o ceně za m².
Pobídky mohou výrazně snížit náklady spojené se zahájením nebo celým obdobím nájmu.
Rent-free může snížit náklady na základní nájemné a Fit-out Contribution může omezit množství vlastních prostředků, které firma potřebuje na vybudování nebo úpravu kanceláře.
Jejich význam se ale liší podle situace konkrétního nájemce.
Firma, která přebírá již hotovou kancelář a potřebuje pouze drobné úpravy, může jinak vnímat hodnotu příspěvku na fit-out než firma, která potřebuje vybudovat zcela novou dispozici.
Nájemní pobídky je potřeba vždy hodnotit v kontextu ostatních podmínek.
Vyšší příspěvek na fit-out nebo delší rent-free mohou na první pohled působit velmi atraktivně. Pokud je však nabídka současně spojena například s vyšším základním nájemným nebo delší dobou nájmu, nemusí být její celková ekonomika automaticky výhodnější.
Proto má smysl převést jednotlivé pobídky na jejich finanční hodnotu a posuzovat je společně s ostatními náklady.
Při vyjednávání se nezaměřujeme pouze na základní nájemné. Sledujeme celý soubor obchodních podmínek, které mohou ovlivnit ekonomiku nájmu.
U jednotlivých nabídek porovnáme nájemní pobídky a jejich finanční význam. Následně můžeme s pronajímatelem vyjednávat o podmínkách, které jsou pro konkrétního nájemce skutečně důležité.
Cílem není získat pobídku, která vypadá nejlépe na papíře, ale dosáhnout co nejvhodnějšího nastavení celých nájemních podmínek.
