Indexace nájemného je mechanismus, kterým se základní nájemné v průběhu nájemního vztahu pravidelně upravuje. U dlouhodobých pronájmů kancelářských prostor je proto důležité počítat s tím, že nájemné sjednané na začátku nájmu nemusí zůstat stejné po celou dobu nájemní smlouvy.
Konkrétní způsob indexace stanovuje nájemní smlouva.
Nájemné může být pravidelně upravováno podle sjednaného cenového indexu. V praxi je proto potřeba sledovat nejen počáteční základní nájemné, ale také podle jakého indexu, kdy a jakým způsobem bude nájemné upravováno.
Indexace může mít u víceletého nájmu významný dopad na celkové náklady firmy.
Představme si kancelář se základním nájemným:
20 EUR/m²/měsíc
Pro jednoduchý modelový příklad předpokládejme, že se nájemné každý rok zvýší o 3 %.
Po první indexaci:
20 EUR × 1,03 = 20,60 EUR/m²/měsíc
Po další indexaci:
20,60 EUR × 1,03 = 21,22 EUR/m²/měsíc
Po třetí:
21,22 EUR × 1,03 = přibližně 21,85 EUR/m²/měsíc
Na první pohled může několik procent působit jako relativně malá změna. U větší kanceláře a dlouhodobého nájmu ale může jít o významnou částku.
U kanceláře o výměře 500 m² představuje nájemné 20 EUR/m²:
500 × 20 EUR = 10 000 EUR měsíčně
Po 3% zvýšení by měsíční základní nájemné činilo:
500 × 20,60 EUR = 10 300 EUR měsíčně
Rozdíl tedy činí:
300 EUR měsíčně
neboli:
3 600 EUR za rok
A protože se další indexace může počítat již z navýšeného nájemného, může se její dopad v průběhu víceletého nájmu postupně zvyšovat.
Při posuzování nájemní smlouvy není důležitá pouze informace, že se nájemné indexuje.
Je potřeba vědět například:
Konkrétní mechanismus může mít na dlouhodobé náklady větší vliv než samotný rozdíl několika desetin EUR v počátečním nájemném.
Při výběru kanceláře se často pracuje především s nájemným platným při podpisu smlouvy. U pětiletého, sedmiletého nebo delšího nájmu ale firma nebude kancelář platit pouze jeden rok.
Proto je vhodné při finančním porovnání počítat také s tím, jakým způsobem se mohou náklady v průběhu nájmu vyvíjet.
Při porovnávání nabídek sledujeme nejen počáteční základní nájemné, ale také podmínky jeho budoucí indexace.
Při vyjednávání Heads of Terms a následných obchodních podmínek upozorníme na rozdíly mezi nabídkami a pomůžeme vám posoudit, jak může nastavení indexace ovlivnit ekonomiku nájmu v dalších letech.
