Lease Term neboli délka nájmu označuje období, na které je nájem kancelářských prostor sjednán.
Délka nájmu patří mezi nejdůležitější obchodní podmínky. Neurčuje totiž pouze to, jak dlouho může firma kancelář využívat, ale může mít vliv také na nájemní pobídky, fit-out, flexibilitu nájemce a celkovou ekonomiku nabídky.
Pro pronajímatele představuje delší nájem větší jistotu budoucích příjmů a snižuje riziko, že bude muset prostor v krátké době znovu nabízet na trhu.
Délka nájmu proto může být důležitá také při vyjednávání ostatních obchodních podmínek.
Pokud je nájemce ochoten uzavřít delší závazek, může mít pronajímatel větší prostor nabídnout například Rent-free nebo Fit-out Contribution.
Nejde však o automatické pravidlo. Výsledné podmínky závisí na konkrétní budově, prostoru, nájemci a situaci na trhu.
U některých pronajímatelů se můžeme setkat s tím, že sjednané období Rent-free neboli nájemních prázdnin prodlužuje celkovou dobu nájmu.
Pokud je například dohodnuta délka nájmu:
5 let = 60 měsíců
a nájemce současně získá:
5 měsíců Rent-free
může být celková doba nájmu nastavena na:
60 + 5 = 65 měsíců
Nájemce tedy získá pět měsíců nájemních prázdnin, ale nájemní smlouva v takovém případě neskončí po 60 měsících. Sjednaná doba nájmu bude celkem 65 měsíců.
Ne všichni pronajímatelé však postupují tímto způsobem. U jiné nabídky může být například pět měsíců Rent-free již součástí sjednané pětileté doby nájmu a celková Lease Term tak zůstane 60 měsíců.
Na první pohled mohou dvě nabídky vypadat stejně:
Lease Term: 5 let
Rent-free: 5 měsíců
Ve skutečnosti ale může první nabídka znamenat celkový nájem 60 měsíců, zatímco druhá 65 měsíců.
To má vliv nejen na okamžik skončení nájmu, ale také na celkové finanční porovnání nabídek. Při výpočtu Effective Rent je například důležité pracovat se skutečnou délkou nájemního období.
Proto při porovnávání nabídek doporučujeme vždy ověřit, zda je Rent-free součástí sjednané Lease Term, nebo se k ní připočítává.
Z pohledu nájemce má delší nájem dvě strany.
Na jedné straně poskytuje stabilitu. Firma ví, že může v kanceláři dlouhodobě zůstat, a může mít větší smysl investovat čas a prostředky do jejího vybavení.
Na druhé straně znamená delší Lease Term také delší závazek.
Pokud se za několik let výrazně změní počet zaměstnanců nebo způsob fungování společnosti, může se kancelář stát příliš velkou, příliš malou nebo jinak nevhodnou.
Proto je potřeba délku nájmu posuzovat společně s možnostmi, jako jsou Break Option, Sublease, Assignment nebo Renewal Option.
Neexistuje jedna správná délka nájmu pro všechny společnosti.
Firma, která má stabilní počet zaměstnanců a hledá dlouhodobé sídlo, může mít jiné požadavky než rychle rostoucí společnost, která obtížně odhaduje, kolik lidí bude zaměstnávat za tři roky.
Při rozhodování je vhodné zohlednit například:
Lease Term má význam také při investici do nové kanceláře.
Pokud je potřeba vybudovat rozsáhlý fit-out, pronajímatel i nájemce se na tuto investici mohou dívat v kontextu délky nájmu.
Čím kratší je nájemní období, tím kratší dobu má firma na využití investice vložené do konkrétního prostoru.
U větších fit-outových projektů proto může být délka nájmu jedním z důležitých parametrů při vyjednávání Fit-out Contribution a dalších nájemních pobídek.
Pokud smlouva obsahuje Break Option, může být celková Lease Term například deset let, ale nájemce může mít za určitých podmínek možnost nájem ukončit už po pěti letech.
Při porovnávání nabídek proto nestačí sledovat pouze údaj „10 let“.
Je potřeba vědět, jak dlouho je nájemce skutečně zavázán v prostoru zůstat a za jakých podmínek může nájem skončit dříve.
Délku nájmu řešíme už při prvním vyjednávání obchodních podmínek.
Společně můžeme posoudit, zda navrhovaný Lease Term odpovídá plánům společnosti, investici do kanceláře a požadované flexibilitě.
Při jednání s pronajímatelem pak můžeme porovnávat různé varianty – například delší nájem s vyššími pobídkami proti kratšímu závazku s větší flexibilitou – a sledovat jejich dopad na celkovou nabídku.
