Renewal Option neboli opce na prodloužení nájmu je předem sjednaná možnost, která může nájemci umožnit pokračovat v užívání kancelářských prostor i po skončení původně sjednané doby nájmu, pokud splní podmínky stanovené nájemní smlouvou.
Pro nájemce může být důležitá zejména tehdy, pokud investuje do kanceláře, vybuduje si zde dlouhodobé zázemí a nechce po skončení prvního období řešit nejistotu, zda bude možné v prostoru pokračovat.
Představme si společnost, která uzavře nájemní smlouvu na:
5 let
Součástí smlouvy je zároveň opce na prodloužení o dalších:
5 let
Pokud nájemce splní sjednané podmínky a opci včas uplatní, může pokračovat v nájmu i po skončení původního pětiletého období.
Konkrétní mechanismus ale vždy závisí na nájemní smlouvě.
Stěhování kanceláře není pouze otázkou změny adresy.
Firma může mít do prostoru investované prostředky, zaměstnanci jsou na lokalitu zvyklí, klienti znají její adresu a samotné stěhování znamená další čas, náklady a interní kapacity.
Pokud kancelář společnosti dlouhodobě vyhovuje, může být možnost pokračovat v nájmu významnou výhodou.
Renewal Option proto poskytuje nájemci určitou míru dlouhodobé stability a předvídatelnosti.
Velmi důležité je zjistit nejen to, že nájemní smlouva obsahuje možnost prodloužení, ale také za jakých podmínek k prodloužení dojde.
Je potřeba řešit například:
Samotná věta „nájemce má opci na dalších pět let“ tedy ještě nemusí poskytovat dostatek informací o tom, jak bude pokračování nájmu skutečně fungovat.
Renewal Option zpravidla není něco, co může nájemce začít řešit poslední den nájemní smlouvy.
Smlouva může vyžadovat, aby nájemce svůj zájem o prodloužení oznámil pronajímateli s určitým předstihem.
Pokud nájemce stanovený termín nedodrží, může o sjednanou možnost prodloužení přijít.
Proto je důležité mít datum pro uplatnění opce evidované s dostatečným předstihem.
Opce na prodloužení není totéž jako automatické prodloužení nájemního vztahu.
U Renewal Option má nájemce možnost své sjednané právo využít za stanovených podmínek. Zpravidla tedy musí provést konkrétní krok a opci řádně a včas uplatnit.
Je proto důležité znát přesný mechanismus uvedený v nájemní smlouvě.
Pokud je pro vaši společnost důležitá možnost dlouhodobého setrvání v kanceláři, můžeme požadavek na Renewal Option otevřít už při vyjednávání Heads of Terms.
Pomůžeme řešit základní obchodní parametry prodloužení, například délku dalšího období nebo princip stanovení budoucího nájemného.
Konkrétní právní znění opce je následně vhodné upravit v nájemní smlouvě s právním poradcem.
