Sublease neboli podnájem umožňuje nájemci přenechat část nebo celé pronajaté kancelářské prostory k užívání jiné společnosti. Původní nájemce přitom zpravidla zůstává nájemcem vůči pronajímateli a nadále odpovídá za plnění povinností vyplývajících z nájemní smlouvy.
Podnájem může být pro firmu důležitým nástrojem flexibility, zejména pokud se její potřeba kancelářské plochy v průběhu nájmu změní.
Představme si společnost, která si pronajme 1 000 m² kanceláří na 7 let.
Po třech letech se její fungování změní a firma zjistí, že potřebuje pouze přibližně 700 m². Zbývajících 300 m² pro ni představuje prostor, který nevyužívá, ale za který stále platí nájemné a související náklady.
Pokud to nájemní smlouva a dispozice kanceláře umožňují, může být jedním z řešení právě podnájem části prostoru jiné společnosti.
Firma tak může snížit náklady spojené s nevyužívanou kancelářskou plochou, aniž by musela ukončovat celý svůj nájem.
To je jeden z nejdůležitějších rozdílů oproti Assignmentu neboli postoupení nájmu.
Při podnájmu původní nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem pokračuje. Nájemce následně uzavře podnájemní vztah s další společností.
Z pohledu původního nájemce je proto důležité počítat s tím, že podnájmem automaticky nezanikají jeho povinnosti vůči pronajímateli.
Pokud například podnájemce neuhradí svou platbu, nemusí to znamenat, že původní nájemce přestává mít povinnost hradit sjednané platby pronajímateli.
Možnost podnájmu je potřeba řešit podle konkrétní nájemní smlouvy.
Ta může stanovovat, zda je možné prostor podnajmout, zda je potřeba předchozí souhlas pronajímatele a jaké další podmínky musí být splněny.
Právě proto je vhodné otázku podnájmu řešit už při vyjednávání nájemní smlouvy, i když firma v danou chvíli žádný podnájem neplánuje.
U dlouhodobého nájmu totiž není možné s jistotou předvídat, kolik kancelářské plochy bude společnost potřebovat za několik let.
Samotná možnost podnájmu ve smlouvě ještě neznamená, že lze kancelář jednoduše rozdělit mezi dvě společnosti.
Pokud chce nájemce podnajmout pouze část kanceláře, je potřeba řešit také praktické fungování prostoru.
Například:
U některých dispozic lze část prostoru oddělit relativně jednoduše. U jiných může být praktické rozdělení kanceláře komplikované nebo vyžadovat stavební úpravy.
Podnájem je zajímavý zejména u dlouhodobých nájemních smluv.
Firma může při podpisu smlouvy potřebovat 1 000 m², ale její potřeby se mohou v dalších letech změnit. Může dojít ke snížení počtu zaměstnanců, většímu využívání práce z domova, reorganizaci nebo přesunu části týmu jinam.
Možnost podnájmu tak představuje jeden z nástrojů, který může nájemci poskytnout větší flexibilitu během dlouhodobého nájemního vztahu.
Při sjednávání možnosti podnájmu je vhodné vědět zejména:
Konkrétní podmínky podnájmu a příslušnou smluvní dokumentaci je vhodné řešit s právním poradcem.
Možnost podnájmu můžeme řešit už při vyjednávání Heads of Terms a obchodních podmínek nájmu, zejména pokud je pro vaši společnost budoucí flexibilita důležitá.
Pokud se potřeba podnájmu objeví až během nájemního vztahu, můžeme pomoci také s praktickou stránkou – například s posouzením prostoru, komunikací s pronajímatelem nebo hledáním společnosti, která by mohla nevyužívanou část kanceláře převzít do podnájmu.
