Při hledání kanceláře se můžete setkat s několika různými údaji o výměře – například NLA, Net Area, GLA nebo Gross Area.
Jednotlivé pojmy ale neznamenají automaticky totéž. Navíc se jejich přesná definice může lišit podle použité metodiky měření nebo způsobu, jakým s plochami pracuje konkrétní pronajímatel.
Pro nájemce je proto důležitější než samotná zkratka zjistit především:
Kolik m² budu skutečně využívat uvnitř kanceláře?
Kolik m² mi bude pronajímatel účtovat?
Co způsobuje případný rozdíl mezi těmito dvěma údaji?
Net Area neboli čistá plocha vyjadřuje plochu samotného prostoru, kterou má nájemce k dispozici pro své kancelářské využití.
Zjednodušeně si ji můžeme představit jako plochu, se kterou pracujeme při návrhu kanceláře – tedy prostor, do kterého umisťujeme pracovní místa, zasedací místnosti, kanceláře, kuchyňku a další zázemí.
Představme si například kancelář:
Net Area: 500 m²
Těchto 500 m² představuje plochu samotné kanceláře podle použité metodiky měření.
To ale ještě nemusí znamenat, že nájemce bude platit nájemné právě z 500 m².
K této ploše může být podle metodiky konkrétní budovy připočítán například odpovídající podíl na společných prostorách.
NLA – Net Lettable Area označuje plochu určenou k pronájmu.
Na rozdíl od Net Area ale není vhodné automaticky předpokládat, že NLA vždy znamená pouze čistou využitelnou plochu uvnitř kanceláře. Přesný způsob jejího stanovení závisí na použité metodice měření a podkladech konkrétní budovy.
Proto pokud je například v nabídce uvedeno:
NLA: 550 m²
je vhodné zjistit, co přesně těchto 550 m² obsahuje a zda jde zároveň o plochu, ze které bude počítáno nájemné.
Samotná zkratka NLA bez této informace nemusí pro správné porovnání dvou budov stačit.
Pro potřeby nájemce si můžeme rozdíl zjednodušeně představit takto:
Net Area nám pomáhá pochopit, jak velkou plochu máme uvnitř samotné kanceláře k dispozici.
NLA označuje plochu vedenou podle příslušné metodiky jako pronajímatelnou.
Příklad:
Net Area kanceláře: 500 m²
Pokud se podle metodiky budovy k této ploše připočítává například 10% podíl na společných prostorách, může plocha, ze které je účtováno nájemné, činit:
500 × 1,10 = 550 m²
Není však správné automaticky tvrdit, že těchto 550 m² musí být v každé budově označeno jako NLA. Názvosloví a způsob měření je vždy potřeba ověřit u konkrétní nabídky.
Pro nájemce je podstatný výsledek: může mít přibližně 500 m² vlastní kancelářské plochy, ale nájemné platit například z 550 m².
Gross Area neboli hrubá plocha představuje širší údaj o ploše než Net Area.
Do Gross Area mohou být podle použité metodiky zahrnuty také konstrukční nebo další části prostoru, které nejsou stejným způsobem přímo využitelné jako čistá kancelářská plocha.
Zjednodušeně:
Net Area se více soustředí na plochu uvnitř prostoru použitelnou pro nájemce.
Gross Area pracuje s širším vymezením fyzické plochy.
Proto může být Gross Area vyšší než Net Area.
Pokud má tedy určitý prostor například:
Net Area: 500 m²
Gross Area: 535 m²
neznamená to, že nájemce získává dalších 35 m² pro pracovní místa. Rozdíl může vycházet ze způsobu, jakým jsou podle konkrétní metodiky započítávány konstrukce a další části prostoru.
Opět proto platí, že je potřeba znát konkrétní metodiku měření.
GLA – Gross Leasable Area je údaj vztahující se k ploše určené k pronájmu, přičemž přesný obsah tohoto údaje je opět potřeba posuzovat podle konkrétní metodiky.
GLA proto není jednoduše jiný anglický název pro Gross Area.
To je důležitý rozdíl:
Gross Area popisuje hrubou plochu.
GLA – Gross Leasable Area pracuje s plochou určenou k pronájmu.
Přesto není vhodné vytvořit univerzální rovnici typu:
Gross Area = GLA
nebo
NLA = GLA
Tyto údaje mohou být v některých podkladech podobné nebo se mohou překrývat, ale jejich konkrétní význam závisí na použitém standardu měření.
Pro základní orientaci si můžeme pojmy představit následovně:
Net Area
→ Kolik plochy mám uvnitř samotného prostoru k dispozici?
NLA – Net Lettable Area
→ Jaká plocha je podle použité metodiky vedena jako pronajímatelná?
Gross Area
→ Jaká je širší, hrubě definovaná plocha prostoru?
GLA – Gross Leasable Area
→ Jaká hrubě definovaná plocha je podle použité metodiky určena k pronájmu?
U posledních tří údajů je ale vždy potřeba zjistit, co přesně do nich konkrétní pronajímatel nebo použitá metodika zahrnuje.
Představme si, že porovnáváte dvě kanceláře.
Skutečně využitelná kancelářská plocha: 500 m²
Plocha účtovaná pro nájemné: 550 m²
Nájemné: 18 EUR/m²/měsíc
Celkové základní nájemné:
550 × 18 = 9 900 EUR měsíčně
Skutečně využitelná kancelářská plocha: 500 m²
Plocha účtovaná pro nájemné: 520 m²
Nájemné: 18,50 EUR/m²/měsíc
Celkové základní nájemné:
520 × 18,50 = 9 620 EUR měsíčně
Kancelář B má na první pohled vyšší nájemné za m², ale při stejné využitelné ploše může být její celkové základní nájemné nižší.
Právě proto není vhodné porovnávat kanceláře pouze podle sazby v EUR/m²/měsíc.
Pokud dostanete nabídku kanceláře, samotný údaj „500 m²“ nemusí být dostatečný.
Je vhodné zjistit:
Co přesně uvedených 500 m² představuje?
Kolik m² budu mít skutečně uvnitř kanceláře?
Jsou započítány společné prostory?
Jaký je Add-on Factor?
Z jaké plochy se počítá základní nájemné?
Z jaké plochy se počítají servisní poplatky?
Právě poslední dvě otázky mají přímý dopad na skutečné náklady nájemce.
Ani dvě kanceláře se stejnou čistou plochou nemusí nabídnout stejnou kapacitu.
Rozhoduje také tvar prostoru, hloubka budovy, rozmístění sloupů, oken, vstupů a dalších konstrukčních prvků.
Proto je vhodné u vážně zvažovaných prostor pracovat se Space Planem nebo Test Fitem.
Ten může ukázat, zda se požadovaný počet pracovních míst, kanceláří, zasedacích místností a dalšího zázemí do prostoru skutečně vejde.
Při porovnávání kanceláří se nesoustředíme pouze na údaj o výměře uvedený v nabídce.
U vybraných prostor můžeme zjistit, kolik plochy budete skutečně využívat, z jaké plochy budete platit nájemné a servisní poplatky a jakým způsobem se k účtované výměře došlo.
Následně můžeme nabídky porovnat podle celkových nákladů a pomocí půdorysu, Space Planu nebo Test Fitu ověřit také jejich skutečnou využitelnost.
Díky tomu neporovnáváte pouze cenu za metr čtvereční, ale především kolik využitelné kanceláře za své celkové náklady skutečně získáte.
