Základní nájemné je jedním z hlavních údajů každé nabídky kanceláří, samo o sobě ale nestačí k posouzení, kolik bude firma za nové kanceláře skutečně platit.
Výpočet je zpravidla jednoduchý. Základní nájemné za m² se vynásobí pronajímanou plochou kanceláře.
Pokud má kancelář pronajímanou plochu 500 m² a základní nájemné činí 20 EUR/m²/měsíc, výpočet bude:
500 m² × 20 EUR = 10 000 EUR měsíčně
Roční základní nájemné tak činí 120 000 EUR.
Do této částky ale nejsou automaticky zahrnuty ostatní náklady spojené s užíváním kanceláře.
Vedle základního nájemného firma zpravidla hradí také další náklady. Nejčastěji jde o servisní poplatky (Service Charge), energie a nájemné za parkovací stání.
Právě zde mohou mezi jednotlivými budovami vznikat poměrně významné rozdíly. Například některé energie mohou být součástí záloh na servisní poplatky, zatímco v jiné budově jsou účtovány samostatně.
Proto nelze dvě nabídky správně porovnat pouze podle výše základního nájemného.
Při posuzování nájemného je potřeba vědět, z jaké plochy se nájemné skutečně počítá.
Plocha, ze které je nájemné účtováno, nemusí být vždy totožná pouze s plochou samotné kanceláře. Do pronajímané plochy může být podle způsobu měření v konkrétní budově započítán také příslušný podíl společných prostor.
Rozdíl může mít na výsledné nájemné poměrně výrazný vliv.
Například při nájemném 20 EUR/m²/měsíc znamená rozdíl 25 m² v pronajímané ploše:
25 m² × 20 EUR = 500 EUR měsíčně
Za pět let nájmu představuje tento rozdíl bez započtení indexace 30 000 EUR.
Při porovnávání kanceláří je proto důležité sledovat nejen cenu za m², ale také výměru, ze které se nájemné počítá.
Nižší základní nájemné automaticky neznamená levnější kancelář.
Do výsledných nákladů vstupují servisní poplatky, energie, parkování a další položky. Významnou roli mohou hrát také nájemní pobídky, například rent-free období nebo příspěvek pronajímatele na fit-out.
Kancelář nabízená za 21 EUR/m²/měsíc proto může za určitých podmínek vycházet ekonomicky lépe než jiný prostor s nájemným 20 EUR/m²/měsíc.
Pro porovnání nabídek po zohlednění vybraných pobídek lze pracovat také s efektivním nájemným (Effective Rent).
U dlouhodobých nájemních smluv je potřeba počítat také s indexací nájemného.
Nájemní smlouva stanovuje mechanismus, podle kterého se může základní nájemné v průběhu nájmu pravidelně upravovat. Částka sjednaná na začátku nájmu proto nemusí zůstat stejná po celou dobu jeho trvání.
Při finančním plánování kanceláře je vhodné počítat nejen s počátečním nájemným, ale také s jeho možným vývojem v dalších letech.
Při hledání kanceláří neporovnáváme pouze částku uvedenou jako základní nájemné. Sledujeme také pronajímanou plochu, servisní poplatky, energie, parkování, indexaci a nájemní pobídky.
U vybraných kanceláří vám připravíme detailní cenové porovnání, abyste měli přehled o jednotlivých nákladech a mohli nabídky porovnávat na stejném základě.
Cílem je zjistit nejen to, kolik stojí metr čtvereční, ale především kolik vás budou jednotlivé varianty kanceláří skutečně stát.
